Si le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) a longtemps séduit les investisseurs, qu’en est-il aujourd’hui avec les évolutions apportées par la loi de finances 2025 ? Que vous rapportera ce dispositif en 2025 ?
Pour rappel, la LMNP permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs issus de biens meublés. Cet abattement est calculé par l’administration fiscale et il est fonction de la nature de la location meublée (classée ou non classée).
Ces nouvelles mesures ont pour but de rendre la fiscalité de la LMNP plus équitable et plus transparente. Cependant, elles retentissent directement sur la rentabilité des investissements et nécessitent une adaptation ciblée des stratégies.
Les nouveautés 2025 : une fiscalité en évolution
L'année 2025 marque un tournant significatif pour la LMNP avec l'entrée en vigueur de nouvelles règles fiscales.
En premier lieu, l’abattement forfaitaire sera soumis à une réduction pour certaines catégories de biens. Par exemple, les meublés de tourisme non classés voient leur abattement passer de 50% à 30%.
Les plafonds de revenus au-delà desquels le régime réel s'applique ont également été revus à la baisse. Cela signifie qu'un plus grand nombre d'investisseurs pourrait être concerné par une imposition au réel.
D'autres mesures ont été prises pour limiter l'attractivité fiscale de la LMNP, telles que la suppression de certaines déductions.
La réduction de l’abattement forfaitaire
La réduction de l'abattement de 50% à 30% pour les meublés de tourisme non classés implique que les investisseurs devront désormais déduire une part plus importante de leurs revenus locatifs pour déterminer leur base imposable. Cela a pour effet immédiat de diminuer leur rentabilité nette.
Les meublés de tourisme non classés sont considérés comme faisant partie des locations meublées les plus rentables. Ainsi, cette mesure vise à rééquilibrer la fiscalité entre les différentes catégories de biens LMNP.
Afin de compenser cette baisse de rentabilité, les propriétaires de meublés de tourisme non classés pourraient être tentés d'augmenter leurs loyers, ce qui affecterait leur taux d'occupation.
Baisse des plafonds de revenus : une fiscalité plus complexe
Avant d’aller plus loin, rappelons que le réel d’imposition est un régime plus complexe qui nécessite de déclarer l'ensemble des revenus et des charges liés à l'investissement immobilier. Il se caractérise par la déductibilité de certaines charges, mais implique également une gestion administrative plus lourde.
En abaissant les plafonds de revenus, l'administration fiscale souhaite que davantage d'investisseurs passent au régime réel, ce qui permet un meilleur contrôle de la base imposable. Par conséquent, les investisseurs dont les revenus locatifs dépassent le nouveau plafond devront obligatoirement passer au régime réel. Cela représente une charge administrative supplémentaire et nécessite une bonne connaissance de la fiscalité immobilière.
Suppression de certaines déductions
Les déductions supprimées varient en fonction des évolutions législatives. Il s'agit de déductions liées aux frais de gestion, aux amortissements, ou à d'autres charges.
L'objectif est de réduire les possibilités d'optimisation fiscale et de simplifier le calcul de l'impôt. La suppression de certaines déductions réduit mécaniquement le montant des charges déductibles et augmente le montant de l'impôt à payer.
Quid de la facturation de la TVA par les locations de type Airbnb ?
Les locations de type Airbnb, c’est-à-dire celles de courte durée, sont les plus porteuses et deviennent ainsi des catégories d’exploitation examinées à la loupe par l’administration fiscale, dans le but d’atténuer les distorsions en matière de location meublée dans son ensemble.
La nouvelle loi s’applique en 2025 selon laquelle les locations Airbnb, dont les services sont similaires à ceux des hôtels, seront assujetties à la TVA. Idem pour tous les logements meublés de tourisme.
